Содержание

последний номер
архив номеров
на первую страницу

ОПОРа
Что такое ОПОРА





Свое Дело
Свое Дело
собственность

Правоотношения собственности в многоквартирном доме
Виктор КРИВОНОСОВ, Олег ГРЕБЕННИКОВ, Андрей Колегов

Виктор КРИВОНОСОВ, заслуженный работник сферы обслуживания УР, руководитель Ассоциации

собственников жилья, Олег ГРЕБЕННИКОВ, президент Гильдии пекарей и кондитеров Удмуртии,

Андрей Колегов, директор Удмуртской ассоциации приватизированных и частных предприятий, тел. 25-00-29

Традиционно жилищный фонд в СССР, а затем и в Российской Федерации классифицировался по формам собственности. До 1990 года жилые дома и жилые помещения находились в государственной, общественной, индивидуальной собственности, а также в собственности жилищно-строительных кооперативов. Причем все формы жилищного фонда были односубъектны (собственник в одном лице) и неделимы.

С принятием в 1990 году Закона СССР "О собственности в СССР", затем Закона РФ 1992 года "Об основах жилищной политики" было исключено понятие общественного, индивидуального жилищного фонда, а также фонда ЖСК, все три перечисленных вида жилищного фонда объединены в один - частный жилищный фонд, основанный на частной собственности:

- фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

- фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств ЖК и ЖСК, с не полностью выплаченным паевым взносом.

Претерпел изменения и государственный жилищный фонд. С введением в действие Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" у граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, появилась возможность бесплатного приобретения этих помещений в частную собственность. Теперь государственное имущество перестало принадлежать одному собственнику - государству, а с выходом постановления ВС РФ в 1991 году "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации:" государственная собственность разделилась на федеральную собственность, субъектов РФ и муниципальную.

Соответственно государственный жилищный фонд разделился на фонд, находящийся в федеральной собственности, и фонд, находящийся в собственности субъектов РФ. Отдельным видом жилищного фонда стал муниципальный фонд.

Реформирование отношений собственности в стране на этом не закончилось. С 1994 года собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, стала принадлежать также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ).

У собственника квартиры в многоквартирном доме появилась долевая собственность на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Причем эта доля собственности стала не отчуждаемой отдельно от права собственности на квартиру.

Долевая собственность на общее имущество дома согласно Гражданскому кодексу принадлежит только собственнику квартиры. Собственнику нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, право собственности не предоставлялось. Однако с принятием Федерального закона от 15.06.96 г. № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" появилось новое понятие домовладелец - собственник помещения в кондоминиуме и участник долевой собственности на общее имущество. Домовладелец (гражданин, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование) может быть собственником жилых и нежилых помещений и участником долевой собственности на общее имущество дома, т.е. участником долевой собственности на общее имущество дома перестал быть только собственник квартиры.

В многоквартирном доме появилось большое количество собственников, и между ними стал происходить передел собственности на общее имущество дома. Так, муниципальные образования отнесли многие нежилые помещения (технические этажи, подвалы, электрощитовые), являющиеся общим имуществом дома, которые в силу закона неотчуждаемы, к муниципальной собственности. Это могло возникнуть, я бы сказал, только при попустительстве надзорных, правоохранительных и судебных органов. Органы власти, введя понятие долевой собственности на общее имущество дома, не осуществили ее своевременной государственной регистрации.

Жилищный фонд перестал быть односубъектным и неделимым. И это привело к усложнению, а в некоторых случаях и к невозможности управлять жилищным фондом.

Управление объектами недвижимого имущества в многоквартирных домах

К недвижимому имуществу, недвижимости относятся земельные участки и все, что связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания и сооружения.

Объекты недвижимого имущества в многоквартирном доме условно можно разделить на жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества дома.

Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме представляют собой часть недвижимого имущества, тесно связанного с жилым зданием, и предназначены для самостоятельного использования в жилых, нежилых и иных целях.

Жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме могут находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Собственникам жилых и нежилых помещений наряду с принадлежащими им помещениями принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которая не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на эти помещения.

Общее имущество дома - части недвижимого имущества в многоквартирном доме, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе, - в натуре не выделяемо и не отчуждаемо.

По отношению к выделенной в натуре собственности (квартира, гараж, магазин, оздоровительный комплекс и др.) общее имущество может подразделяться следующим образом:

- общее имущество, которое предназначено для обслуживания, использования всех выраженных в натуре объектов недвижимости в доме, а также доступа к ним;

- общее имущество объекта недвижимости кондоминиума, предназначенное для обслуживания, использования только конкретного выраженного в натуре объекта недвижимости.

К общему имуществу многоквартирного дома относятся обслуживающие более одного собственника:

- межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты;

- коридоры, крыши, технические этажи и подвалы;

- ограждающие несущие и не несущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами помещений или внутри них и обслуживающее более одного помещения;

- прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома и служащие его использованию.

Все помещения в многоквартирном доме разделяются по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения.

Функциональное назначение помещений определяется проектной документацией, СНиП, документами БТИ и действующим законодательством.

Собственник по закону несет бремя содержания принадлежащего ему имущества - своего помещения и доли общего имущества дома, и вправе претендовать на долю в результатах, полученных от использования общего имущества.

Содержание своего помещения собственник осуществляет самостоятельно, а для содержания общего имущества дома ему необходимо совместно с другими собственниками выбрать способ управления (управляющую организацию).

В соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома, домовладельцы (собственники) вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом и изменить его в любое время.

Многоквартирный дом может управляться разными способами:

- непосредственное управление домовладельцами при незначительных размерах дома и ограниченном числе домовладельцев (когда в доме не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам);

- передача домовладельцам функций по управлению многоквартирным домом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги. Передача производится по договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством;

- образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления домом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению, управляющему любой формы собственности, а также иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Для муниципальных объектов роль управляющих организаций выполняют в соответствии с Указом Президента РФ "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" службы заказчика.

На федеральном уровне отсутствуют нормативные акты, раскрывающие функции и задачи управления многоквартирным домом. Из сложившейся практики можно выделить следующие задачи управления:

- обеспечение надлежащего использования, содержания и ремонта общего имущества дома;

- создание необходимых условий для целевого использования помещений собственниками;

- обеспечение помещений коммунальными и прочими услугами;

- контроль качества предоставляемых услуг;

- ресурсосбережение;

- обеспечение сохранности общего имущества дома;

- приращение общедолевой собственности;

- извлечение дохода в интересах собственников от использования общего имущества дома;

- снижение издержек - размера обязательных платежей.

К функциям управления можно отнести:

- заключение соглашений о передаче прав по управлению общим имуществом дома и несению расходов по его содержанию, ремонту и управлению (в том числе на поставку коммунальных и прочих услуг);

- ведение технической документации на дом и инженерные сооружения;

- ведение бухгалтерской и прочей документации;

- проведение хозяйственных операций в банке;

- заключение и обеспечение учета договоров найма, аренды общего имущества дома;

- хранение документов, подтверждающих право пользования помещением или право собственности;

- ведение расчетов с нанимателями, арендаторами и собственниками жилых и нежилых помещений за оказываемые услуги;

- выдача проживающим в доме расчетных документов и справок о размере занимаемых помещений, о платежах за жилищно-коммунальные услуги, справок об отсутствии задолженностей, о совместном проживании и пр.;

- проведение технических осмотров жилых зданий;

- обеспечение составления перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, его инженерного оборудования и устройств;

- планирование и организация работ технического обслуживания, текущего и капитального ремонта дома и его инженерного оборудования;

- организация санитарного содержания здания и придомовой территории;

- контроль содержания домовладения;

- расчет и внесение соответствующих платежей и налогов, в том числе платы за землю;

- обеспечение поставки пользователям коммунальных и прочих услуг;

- аварийно-диспетчерское обслуживание;

- организация подготовки домов к сезонной эксплуатации;

- прием населения.

Как мы видим, изменение отношений в жилищной сфере существенным образом изменило и задачи, стоящие перед управлением, и поставило ряд вопросов, без ответа на которые количество конфликтов в отношениях между властью, собственниками, нанимателями и арендаторами будет расти.

Например.

Встроенно-пристроенное помещение в доме для жителей этого дома - благо или только проблемы и неприятности?

Добросовестная оплата за жилье и от арендаторов улучшает заботу о доме или никак не влияет на состояние этого дома?

Собственники, имеющие долю в общем имуществе, сданном в аренду, получат свою часть доходов или уменьшат свои затраты?

Может ли арендатор быть уверен в законности договора аренды, если взаимоотношения между собственниками в доме не урегулированы, любой из них вправе обжаловать договор?

Могут ли собственники помещений повлиять на выбор подрядчика, обслуживающего общее имущество в их доме, и если могут, то как?

Имеют ли право пользователи помещений изменить состав оказываемых жилищно-коммунальных услуг, например, часть услуг выполнять самостоятельно?

Должна ли управляющая организация отчитаться перед владельцами квартир? Сколько денег на содержание мест общего пользования, находящихся в данном конкретном доме, собрано с частных собственников и сколько на этот дом израсходовано?

И таких вопросов можно задавать очень много. Думается, что настало время находить на них ответы и находить их сообща.

Российское законодательство достаточно полно регламентировало отношения, возникающие в многоквартирных домах с общей долевой собственностью. Но это только общие границы сложных и многообразных отношений, возникающих в жилищной сфере в настоящее время. Разработка нормативных актов и их внедрение на региональном и местном уровне, с учетом интересов всех участников этих отношений, огромная и кропотливая работа, выполнить которую без учета мнения и поддержки всех сторон будет очень сложно.

Естественно, что интересы всех участников отношений в жилищной сфере отличаются друг от друга, у арендаторов одни, у собственников другие, у органов муниципального и государственного управления - третьи. Но всех, я на это очень надеюсь, может объединить забота о сохранении и развитии объектов жилищного фонда - как достояния общества и государства, как места работы, как дома, в котором живем.

Демонополизация управления жилищным фондом, открытость формирования тарифов, вовлечение жителей в процесс управления и принятия решений, создание конкурентной среды - это тот путь, который позволит решить многие застарелые проблемы.

Создание общественной организации (общественного движения) позволит не только обмениваться опытом решения возникающих частных проблем, но и сформулировать общие подходы и требования всех сторон к тем процессам, которые происходят, и к тем проблемам, которые возникают вокруг управления и использования объектов жилищного фонда.

Условия для объединения наших с вами усилий в республике давно созрели.

Свой бизнес
Последний номер:
Содержание

официоз
ТРЕТЬЯ ВСЕРОССИЙСКАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ МАЛОГО БИЗНЕСА
конкурсы
У ВСЕХ У НАС ОБЩЕЕ ДЕЛО
лауреаты
ЕЛЕНА НИКИТИНА: "МЫ ОБЯЗАНЫ СООТВЕТСТВОВАТЬ МИРОВОМУ УРОВНЮ СЕРВИСА"
ЛЮБОВЬ К КНИГЕ
АЛЕКСАНДР ДМИТРОВ: "ИМИДЖ НАПРЯМУЮ СВЯЗАН С КАЧЕСТВОМ ПРОДУКЦИИ
патентоведение
Интеллектуальный бизнес
кадры
"Стоматолог" руководителя - дистанция власти
техника для бизнеса
Бытхим-завод: на столе
бизнес-леди
Нина Пантелеймон: "Я ДЕЛАЮ ТО ДЕЛО, КОТОРОЕ ЛЮБЛЮ"
деловое предложение
законодательство
ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ОБЛАСТИ ПРОЕКТИРОВАНИЯ И СТРОИТЕЛЬСТВА
НЕОБХОДИМАЯ ОБОРОНА ПО УГОЛОВНОМУ ПРАВУ Российской Федерации
мониторинг законодательства
страхование
Анатолий ВТОРОВ: "БЕСПЛАТНОГО СТРАХОВАНИЯ НЕ БЫВАЕТ!"
НЕ ОШИБИТЕСЬ В ВЫБОРЕ СТРАХОВЩИКА!
информационные технологии
КОМПЛЕКСНЫЕ АВТОМАТИЗИРОВАННЫЕ СИСТЕМЫ. ПРОЦЕСС ВНЕДРЕНИЯ
БЮДЖЕТНЫЙ УЧЕТ. КАК НАЧИНАТЬ АВТОМАТИЗАЦИЮ?
страницы истории
Пермско-сарапульский зодчий-актер
опыт
Оптимист из Валамаза
налоги
Имущественные налоговые вычеты для налогоплательщиков - физи-ческих лиц в связи с погашением процентов по ипотечным кредитам.
афиша
РЕПЕРТУАР ТВОРЧЕСКИХ КОЛЛЕКТИВОВ Удмуртии на май
интеллектуальный капитал
УПРАВЛЕНИЕ ПЕРСОНАЛОМ НА СОВРЕМЕННОМ ПРЕДПРИЯТИИ


Copyright 1997-2012 Свое Дело
Как создать свой бизнес с нуля